Le dispositif Pinel pour l’investissement locatif a été recentré. La zone B2 n’est plus éligible. Mais il a bien été reconduit jusqu’à fin 2021. Il est donc encore temps d’investir. Mais quelle solution s’offre à l’investisseur au-delà de la période de «défiscalisation» proprement dite, s’il veut conserver des avantages fiscaux ? Passer à la location meublée. Explications…

Si vous souhaitez acheter un logement neuf pour le mettre en location, le dispositif Pinel, qui est entré en vigueur dès septembre 2014, vous permet de déduire jusqu’à 63.000 euros d’impôts au total.

Un moment menacé, il a été finalement reconduit et prendra fin le 31 décembre 2021 pour les investissements dans les zones A bis, A et B1 du dispositif, qui couvrent l’Ile-de-France, les grandes métropoles, et les secteurs tendus comme le genevois français et une partie de la Côte d’Azur. Depuis cette année, le régime Pinel n’est plus possible dans les zones B2 et C (villes moyennes et secteurs ruraux).

Une réduction d’impôts de 12 à 21% du prix d’achat

La réduction d’impôt est de 12% du prix du logement si vous le louez six ans, de 18% si vous le louez neuf ans et de 21% si vous louez douze ans. Elle se détermine en fonction d’un plafond de prix de 5.500 euros/m², la base de calcul ne pouvant pas dépasser 300.000 euros. Au maximum, vous pouvez donc déduire 63.000 euros si vous choisissez la durée de douze ans (21% de 300.000 euros).

L’objectif gouvernemental est de soutenir la construction de logements neufs et de développer une offre de logements locatifs «intermédiaires» entre le marché locatif privé et le logement locatif social, accessibles aux ménages qui, sans avoir accès au parc social, éprouvent des difficultés à se loger sur le marché libre.

Souplesse et rendement

Ce dispositif est beaucoup plus souple et intéressant que son prédécesseur (le «Duflot»). Vous pouvez notamment louer à un membre de votre famille tout en profitant de l’avantage fiscal. À condition toutefois que celui-ci ne soit pas membre du foyer fiscal du propriétaire.

Il faut bien sûr toujours respecter certaines conditions relatives aux loyers et aux ressources des locataires, qui ne peuvent pas dépasser un certain montant. Le loyer appliqué doit ainsi respecter un plafond qui varie en fonction des zones – généralement inférieur d’environ 20% aux loyers de marché.

Attention, notez que ce dispositif Pinel est concerné par le plafonnement des niches fiscales à 10.000 euros par an. Par exemple si vous achetez un logement de 200.000 euros, vous déduirez chaque année pendant neuf ans la somme de 4.000 euros par an.

Vous ne pourrez donc faire porter d’autres déductions fiscales éventuelles que sur un montant maximum de 6.000 euros.

Même si on ne pourra le savoir en réalité qu’en fin de cycle du «produit», diverses simulations indiquent un rendement annuel net de 3% pour l’investissement Pinel.

La hausse de l’immobilier des trois dernières années diminue le risque pour l’investisseur, car elle valorise davantage le bien, qui est censé par ailleurs respecter un bon niveau de performance énergétique globale, utile pour d’éventuelles perspectives de revente ultérieure.

Que faire à la fin de la période de «défiscalisation» ?

Mais les programmes Pinel, comme les autres, n’échappent pas, aux inconvénients habituels des sorties de défiscalisation. Ces conditions de sortie ne sont pas forcément favorables.

La réduction d’impôt sur le revenu disparaît, l’investissement devient moins performant, car les revenus fonciers sont davantage taxés. Au terme de cette période de «défiscalisation», les rendements locatifs nets de charges et après taxation vont donc être plus faibles, d’autant que le quartier a un profil social intermédiaire.

Par ailleurs, si la solution retenue est la revente, elle dépendra beaucoup de l’évolution du quartier dans lequel s’est faite la construction. Un acheteur de seconde main n’aura ni avantage fiscal ni rentabilité élevée.

La majorité des rachats peut donc plutôt se faire pour des personnes en résidence principale, mais les tensions actuelles sur les prix ne permettent pas non plus de garantir de trouver aisément des acquéreurs. «Le bien est trop récent pour rejoindre les prix de l’ancien. Mais en même temps, il a perdu tous les avantages du neuf, notamment l’incitation fiscale», remarque Oliver Trit, secrétaire général de Cerenicimo, plateforme spécialisée dans les solutions d’investissement en immobilier.

Trouver une alternative

«Une alternative peut consister à donner au logement une deuxième vie fiscale, en organisant la bascule de la location nue vers la location meublée», précise Olivier Trit, avec un statut de location meublée non professionnelle (LMNP). Le propriétaire peut aussi, s’il le souhaite, profiter de son bien entre deux périodes de locations saisonnières, par exemple.

Autrement dit, au moment où l’avantage fiscal du Pinel s’éteint, au bout de six, neuf ou douze ans, selon la formule retenue, le propriétaire va profiter d’un changement de locataire pour basculer vers un autre régime fiscal, celui du LMNP, qui peut permettre d’augmenter la rentabilité de son placement locatif, tout en allégeant la taxation des revenus.

Les loyers ne sont alors plus, en effet, taxés en revenus fonciers, mais en bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Trois limites

Le schéma peut a priori s’appliquer pour tout investissement Pinel.

Trois réserves importantes doivent toutefois être levées au préalable : un départ du locataire après la période initiale est nécessaire, et il ne faut pas que la mairie ni la copropriété ne s’opposent au changement d’usage (avec le passage de la location classique en résidence principale du locataire à une location meublée à usage plus intensif et une rotation de locataires plus fréquente).

Certains conseillers en gestion de patrimoine spécialisés ont d’ailleurs déjà proposé cette formule à certains de leurs clients.

Mais Cerenicimo a aussi envisagé la mise en œuvre de cette stratégie en la concevant dès le départ. Un premier test est programmé sur une résidence de logements à construire à Calvi en Corse, en centre ville, dans une zone d’activité – pour ses résidents permanents, mais propice aussi à des locations saisonnières ultérieures lors de la deuxième vie du programme immobilier…

En tablant que l’opération, si elle réussit, permet de doper le rendement dans cette deuxième vie d’un investissement Pinel, Cerenicimo parie sur un rendement annuel interne de l’opération de 6%, en faisant une projection sur une vingtaine d’années, incluant les premières années du régime Pinel.

Un tel raisonnement peut se justifier dans une zone à forte activité touristique saisonnière. Sous réserve de remplir les conditions préalables évoquées, bien sûr.

Sinon, le propriétaire pourra soit continuer à louer dans le modèle initial, en location nue, soit revendre le bien, en misant sur le potentiel d’une telle localisation.

 

DÉFISCALISATION IMMOBILIÈRE

Par Laurent Saillard

Publié le 13/11/2019 à 07:30 – Mis à jour le 13/11/2019 à 07:30

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